Frais d’acquisition immobilière
Frais de notaire dans l’ancien 2026
Tout comprendre sur le calcul, les taux en vigueur et comment réduire la facture
Qu’appelle-t-on « frais de notaire » dans l’ancien ?
Le terme est trompeur. Ces frais se composent à plus de 80 % de taxes reversées à l’État et aux collectivités locales. La rémunération réelle du notaire n’en représente qu’une faible part. Pour un bien ancien, comptez entre 7 % et 8,5 % du prix de vente.
Les 4 composantes détaillées
Droits de mutation (DMTO)
La part la plus lourde. Taux global : 6,32 % dans 82 dép. (5,00 % dép. + 1,20 % commune + 0,12 % État). Représente ~78 % du total.
Émoluments du notaire
Tarif réglementé et dégressif de 3,87 % à 0,80 % selon tranches. TVA 20 % incluse. Représente ~13 % du total.
Formalités & débours
Frais avancés : cadastre, état hypothécaire, géomètre, copies d’actes… Environ 800 € à 1 600 € selon complexité.
Contribution sécurité immo (CSI)
0,10 % du prix du bien, minimum 15 €. Finance la publicité foncière (ancien « salaire du conservateur »).
Barème des émoluments notariaux (2026)
| Tranche | Taux HT | Taux TTC |
|---|---|---|
| 0 à 6 500 € | 3,870 % | 4,644 % |
| 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % | 1,915 % |
| 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % | 1,277 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % | 0,959 % |
⚠️ Une remise jusqu’à 20 % est possible sur la tranche dépassant 100 000 € si le notaire l’accorde.
Simulation pour 3 prix types (département à 5,00 %)
| Prix du bien | DMTO | Émoluments TTC | Total estimé | % du prix |
|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 9 478 € | 2 038 € | 12 716 € | 8,48 % |
| 250 000 € | 15 796 € | 2 786 € | 20 032 € | 8,01 % |
| 400 000 € | 25 274 € | 3 985 € | 30 759 € | 7,69 % |
| 600 000 € | 37 911 € | 5 584 € | 45 045 € | 7,51 % |
3 leviers pour réduire ses frais de notaire
Déduire la valeur du mobilier
Cuisine équipée, placards sur mesure, climatisation… Leur valeur est exclue de la base de calcul des DMTO. Sur 15 000 € de mobilier pour un bien à 250 000 €, économie ≈ 949 €.
Frais d’agence à la charge du vendeur
Si les honoraires d’agence sont supportés par le vendeur, ils n’entrent pas dans la base taxable. Sur 10 000 € de commission, économie ≈ 632 €.
Dispositifs primo-accédants locaux
Certains départements offrent des aides directes. L’Allier prend en charge jusqu’à 7 500 € pour les primo-accédants dans l’ancien. Renseignez-vous auprès de votre conseil départemental.
Calculez vos frais précisément
Notre simulateur intègre tous les taux 2026 par département et détaille chaque poste.
Questions fréquentes
Qui paie les frais de notaire, l’acheteur ou le vendeur ?
Les frais de notaire sont toujours à la charge de l’acheteur, sauf clause contraire dans le compromis. Le vendeur peut en prendre une partie (acte en main), mais c’est rare.
Peut-on intégrer les frais de notaire dans son prêt immobilier ?
Oui, certaines banques financent les frais de notaire (prêt à 110 %). Cela augmente le coût total du crédit mais préserve l’apport. Cependant, la majorité des établissements exigent que l’apport couvre au minimum les frais de notaire.
Quand les frais de notaire sont-ils dus ?
Le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Le notaire perçoit l’intégralité, puis reverse les taxes au Trésor public dans les délais légaux (généralement dans le mois suivant).
Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?
Non pour une résidence principale. En investissement locatif meublé (LMNP/LMP au régime réel), ils peuvent être amortis. Pour les locations nues, ils s’ajoutent au prix de revient pour le calcul de la plus-value future.